Налог на прирост капитала в Грузии: недвижимость, криптовалюта и дивиденды — подробное объяснение
Содержание
Налог на прирост капитала в Грузии: недвижимость, криптовалюта и дивиденды — подробное объяснение
Правила налогообложения прироста капитала в Грузии не предусматривают отдельного налога на прирост капитала. В Грузии (стране) налогооблагаемый прирост физических лиц считается обычным доходом и облагается по единой ставке 20%. По состоянию на 2026 год многие распространённые виды прироста освобождены от налога: жилая недвижимость, находившаяся в собственности более двух лет, криптовалюта, проданная физическими лицами-резидентами, а также прирост из иностранных источников. Дивиденды от грузинских компаний облагаются налогом 5%, удерживаемым у источника.
Этого краткого обзора достаточно для большинства читателей. Но именно детали определяют, придётся ли вам платить на самом деле. Имеет значение, кто владеет активом, а также где возникает прирост. Важен и ваш статус налогового резидента.
Возьмём немецкого разработчика, который переезжает в Тбилиси и через шесть месяцев продаёт квартиру в Берлине. В Грузии он, возможно, ничего не должен. Грузинская компания, продающая аналогичный актив, следует совершенно другому набору правил. В этом руководстве объясняется логика каждого из этих случаев, чтобы вы могли спланировать всё до продажи, а не после.
Как работает налог на прирост капитала в Грузии
В Налоговом кодексе Грузии нет отдельного режима налогообложения прироста капитала. Прибыль от продажи актива — это просто доход, и физические лица платят с неё подоходный налог по единой ставке 20%. Главное же кроется в освобождениях и правилах определения источника дохода.
Прирост рассматривается как обычный доход
Когда вы продаёте актив дороже, чем купили, прирост добавляется к остальному вашему налогооблагаемому доходу. Отдельной шкалы ставок нет, как нет и индексации с учётом инфляции. Пониженной ставки за длительный срок владения тоже не предусмотрено, за исключением конкретных освобождений.
Налогооблагаемая сумма рассчитывается просто:
Цена продажи, полученная в GEL по курсу на дату сделки
Минус стоимость приобретения, подтверждённая документами
Минус непосредственно связанные расходы, например нотариальные или регистрационные сборы
Документы здесь имеют реальное значение. Если вы не можете подтвердить, сколько заплатили, Служба доходов вправе признать приростом большую часть выручки.
Основные освобождения для физических лиц
Продажа ряда распространённых активов полностью выведена из-под налогообложения для физических лиц. Именно на эти освобождения чаще всего рассчитывают иностранные резиденты:
Жилая недвижимость (квартира или дом с земельным участком), находившаяся в собственности более двух лет
Легковые автомобили, находившиеся в собственности более двух лет
Криптоактивы, проданные физическими лицами, — Служба доходов рассматривает такой доход как полученный не из грузинского источника
Прирост из иностранных источников у физических лиц — налоговых резидентов, в соответствии с территориальным подходом Грузии
У каждого освобождения есть условия. Например, двухлетний срок отсчитывается с даты регистрации права собственности в Публичном реестре, а не с даты подписания предварительного договора.
Кто обязан подавать декларацию
Налогооблагаемый прирост, как правило, влечёт обязанность подать годовую декларацию по подоходному налогу. Срок её подачи — до 31 марта следующего года. Освобождённый от налога прирост обычно декларировать не нужно. Тем не менее сохраняйте документы о покупке и продаже на случай последующей налоговой проверки.
Правила источника дохода: когда прирост считается грузинским доходом
Почти каждый случай определяют два вопроса. Являетесь ли вы налоговым резидентом Грузии? Получен ли прирост из грузинского источника? Правильно ответив на оба, вы получите ясную картину по подоходному налогу в Грузии для любой продажи.
Налоговое резидентство задаёт отправную точку
Вы становитесь налоговым резидентом Грузии, проведя в стране 183 дня и более в течение любого непрерывного 12-месячного периода, заканчивающегося в налоговом году. Резиденты пользуются преимуществами территориального принципа. Нерезиденты платят налог только с доходов из грузинских источников, но при этом лишаются освобождений, связанных с резидентством.
Налоговое резидентство — не то же самое, что вид на жительство. Можно иметь ВНЖ и при этом не пройти тест 183 дней. Все способы получения статуса, включая вариант для состоятельных лиц, описаны в нашем руководстве Правила налогового резидентства Грузии на 2026 год.
Прирост из грузинского источника и из иностранного источника
Налог Грузии на иностранные доходы резидентов для физических лиц, как правило, равен нулю. Ключевой момент — где возникает прирост. На практике ориентируйтесь на следующее:
Грузинский источник: продажа недвижимости, расположенной в Грузии, продажа долей в грузинской компании
Иностранный источник: продажа недвижимости за рубежом, продажа акций иностранной компании через иностранного брокера
Приравнивается к иностранному источнику: продажа криптовалюты физическими лицами, согласно опубликованной позиции Службы доходов
Нерезидент, продающий квартиру в Тбилиси, всё равно платит грузинский налог с любого не освобождённого прироста. Местонахождение недвижимости делает доход грузинским по источнику, независимо от того, какой у вас паспорт.
Когда освобождение в Грузии вас не защищает
Освобождение в Грузии распространяется только на грузинский налог. Ваша страна происхождения по-прежнему может претендовать на этот прирост. Некоторые государства облагают налогом своих граждан по всему миру независимо от места проживания, и самый яркий пример — США. Другие применяют налог на выезд или сохраняют за вами статус резидента в течение нескольких лет после отъезда.
Владение активами лично или через грузинскую компанию
Один и тот же прирост может привести к совершенно разным налоговым обязательствам в зависимости от того, кто владеет активом. Грузинская компания использует модель налога на прибыль, основанную на распределении. Физическое лицо применяет описанные выше правила подоходного налога.
Критерий | Личное владение (физическое лицо-резидент) | Владение через грузинское ООО |
Налог при реализации прироста | 20%, если не применяется освобождение | 0%, пока прибыль остаётся в компании |
Налог при получении денег на руки | Ничего сверх подоходного налога | 15% налога на прибыль при распределении, затем 5% налога на дивиденды |
Эффективная ставка на выведенный прирост | 0% или 20% | Около 19,25% в совокупности |
Прирост по криптовалюте | Как правило, 0% | Облагается налогом как прибыль компании при распределении |
Доходы из иностранных источников | Как правило, освобождены от налога | Облагается налогом при распределении независимо от источника |
Текущая отчетность | Годовая декларация только если доход облагается налогом | Ежемесячные декларации плюс полный бухгалтерский учет |
Когда владение через компанию имеет смысл
Компания имеет смысл, когда вы планируете реинвестировать, а не тратить. Возьмем украинского инвестора, которая каждый раз перепродает квартиры в Batumi в течение 18 месяцев. Как физическое лицо она платит налог с каждого дохода, потому что продает до истечения двух лет. Внутри ООО она может направлять выручку в следующий проект без налога на прибыль до тех пор, пока не выплатит себе дивиденды.
Такая структура подходит и операционным компаниям, которые держат активы в рамках своей деятельности. IT-компания, продающая оборудование или долю в дочерней компании, оставляет выручку в бизнесе под 0%. Эти деньги можно направить на найм сотрудников или развитие. Наше руководство по налогу на прибыль компаний описывает, какие выплаты считаются распределением прибыли, включая те, что выглядят как расходы, но облагаются налогом точно так же.
Когда компания — неверный выбор
Компания обычно является неподходящим инструментом для криптовалюты или иностранных акций, которыми владеет физическое лицо-резидент. Такие доходы, как правило, не облагаются налогом на ваше имя. Перевод их в ООО превращает результат в 0% примерно в 19,25%, как только вы выводите деньги. Кроме того, вы берете на себя ежемесячную отчетность и расходы на бухгалтерию.
То же касается единственной квартиры, которой вы будете владеть более двух лет. Личное владение дает вам освобождение без каких-либо затрат. Порядок налогообложения криптовалюты для физических лиц, включая случаи, когда торговля начинает выглядеть как предпринимательская деятельность, изложен в нашем руководстве 0% налога на прирост капитала от криптовалюты для физических лиц-резидентов.
Если ваша деятельность находится между двумя этими моделями, ответ зависит от объема, частоты операций и вашего плана выхода. Проработать это с помощью услуг по бухгалтерскому учету в Грузии до первой продажи обойдется дешевле, чем реструктуризация после того, как доход уже учтен.
Продажа недвижимости в Грузии: срок владения и использование
Украинский девелопер покупает однокомнатную квартиру в Batumi в марте 2024 года. Она продает ее в мае 2026 года, спустя 26 месяцев, с прибылью 60,000 GEL (около 20,000 EUR по курсу начала 2026 года). Согласно правилу двух лет, она ничего не должна платить с этого дохода. Если бы она продала на 20-м месяце, результат был бы иным.
Правило двух лет для жилья
Физическое лицо, продающее жилую квартиру или дом, включая земельный участок под ним, не платит подоходный налог с дохода, если владело имуществом более 2 лет. Это освобождение уже много лет является стабильной частью Налогового кодекса Грузии. Оно применяется только к имуществу, не используемому в экономической деятельности.
Продажа жилья в пределах двухлетнего срока исторически означала пониженную ставку 5% с дохода, а не стандартные 20%. Уточните актуальную ставку в Службе доходов на rs.ge, прежде чем оценивать быструю перепродажу. Отсчитывайте срок с даты регистрации в публичном реестре NAPR, а не со дня подписания предварительного договора.
Что лишает права на освобождение
Освобождение распространяется на частное жилье. Ряд ситуаций выводит продажу за его рамки:
Коммерческая недвижимость — офисы, магазины и склады, которые облагаются стандартным подоходным налогом 20% независимо от срока владения.
Использование в бизнесе, когда квартира служила активом вашей зарегистрированной деятельности.
Многократная перепродажа, когда покупка, ремонт и продажа нескольких объектов начинают выглядеть как предпринимательская деятельность.
Короткий срок владения, то есть любая продажа в течение 24 месяцев или менее с момента регистрации.
Как рассчитывается доход
Ваш налогооблагаемый доход — это цена продажи за вычетом цены покупки и документально подтвержденных расходов на улучшения. Налог в Грузии рассчитывается в GEL. Квартира, купленная и проданная за одну и ту же цену в USD, все равно может дать налогооблагаемый доход в GEL, если лари за это время ослаб.
Сохраняйте эти документы с первого дня:
Зарегистрированный договор купли-продажи и выписка из NAPR
Банковские подтверждения перевода оплаты за покупку
Счета за ремонт и капитальные улучшения
Итоговый договор продажи и подтверждение получения выручки
Наличные платежи без документального следа трудно обосновать. Оплата через грузинский банк позволяет легко подтвердить стоимость приобретения в дальнейшем.
Декларирование прироста капитала шаг за шагом
Польский инвестор продает офисное помещение в Tbilisi в октябре 2026 года с доходом 90,000 GEL (около 30,000 EUR). У него есть время до 31 марта 2027 года, чтобы задекларировать его и уплатить налог. Процесс короткий, но на каждом шаге есть типичная ошибка.
Перед продажей
Проведите эти проверки, прежде чем что-либо подписывать:
Проверьте дату начала владения. Получите выписку из NAPR и посчитайте месяцы с момента регистрации. Один дополнительный месяц может изменить ставку с 5% на 0%.
Рассчитайте доход в GEL. Пересчитайте суммы покупки и продажи по официальному курсу Национального банка Грузии на дату каждой сделки.
Проверьте свой статус резидента. Ваш статус за налоговый год влияет на то, как учитывается доход из иностранных источников. Наше руководство Налоговое резидентство Грузии 2026: правила, требования и как его получить описывает тест на количество дней.
Если недвижимость была куплена через иностранную компанию или по доверенности, подписанной за рубежом, документы могут сначала потребовать легализации. Процесс апостилирования и нотариальной легализации может добавить 5-15 рабочих дней, поэтому начинайте заранее.
Подача декларации и уплата
Физические лица декларируют налогооблагаемые доходы в годовой декларации по подоходному налогу через портал rs.ge. Декларацию нужно подать и налог уплатить до 31 марта следующего года. Вам потребуется грузинский номер налогоплательщика, который иностранцы могут получить в Службе доходов.
Большинство иностранцев подают декларацию один раз и больше никогда. Если у вас также есть доход ИП или ежемесячные обязательства, календарь становится плотнее. В нашем обзоре ежемесячных и годовых налоговых сроков в Грузии перечислен каждый из них.
Когда налог удерживают за вас
Некоторые доходы поступают к вам уже после удержания налога. Грузинская компания, выплачивающая вам дивиденды, удерживает 5% у источника. Грузинские банки удерживают 5% с процентов. Такое удержание, как правило, является окончательным, поэтому этот доход не включается в вашу годовую декларацию.
Иностранные брокеры и биржи не удерживают грузинский налог. Для физического лица-резидента с доходами из иностранных источников это обычно не имеет значения, поскольку такие доходы освобождены от налога. Доход из грузинского источника, полученный через иностранную платформу, вы по-прежнему обязаны задекларировать.
Сравнение эффективного налога на один и тот же доход
Сценарий (структурные ставки 2026 года) | Применяемая ставка | Налог с дохода 100,000 GEL | Сумма, которая остается у вас |
Физлицо продает жилье, которым владело более 2 лет | Освобождено | 0 GEL | 100,000 GEL |
Физлицо продаёт жильё, которым владело 18 месяцев | Пониженная ставка 5% (уточните на rs.ge) | 5,000 GEL | 95,000 GEL |
Физлицо продаёт офис или магазин | Подоходный налог 20% | 20,000 GEL | 80,000 GEL |
Физлицо-резидент продаёт криптовалюту (иностранный источник) | 0% | 0 GEL | 100,000 GEL |
Грузинское ООО продаёт актив и реинвестирует прибыль | 0% до распределения | 0 GEL | 100,000 GEL остаются в компании |
Грузинское ООО продаёт актив и выплачивает всю прибыль в виде дивидендов | 15% налог на прибыль + 5% налог у источника на дивиденды | 19,250 GEL | 80,750 GEL |
100,000 GEL — это примерно 32,000-33,000 EUR по курсу начала 2026 года.
Разбираем цифры по компании
Вариант с компанией выглядит привлекательно, пока вы не проследите путь денег на выходе. Грузинское ООО платит 15% налога на прибыль с распределённой прибыли. При приросте в 100,000 GEL к выплате остаётся 85,000 GEL. Затем 5% налога у источника на дивиденды забирают ещё 4,250 GEL.
Итого получается 19.25% — почти столько же, сколько ставка 20% для физлиц при продаже коммерческой недвижимости. Реальное преимущество — отсрочка. Прибыль, оставленная в компании и реинвестированная, не облагается налогом до тех пор, пока вы её не распределите. Наше руководство по корпоративному налогу на прибыль в Грузии объясняет, какие выплаты считаются распределением.
Когда вариант с низкой ставкой — неверный выбор
Более низкие номинальные ставки подходят не всем. Избегайте следующих шагов:
Перевод недвижимости, которой вы владеете лично, в компанию только для того, чтобы продать её позже. Сама передача может рассматриваться как налогооблагаемая продажа с вашей стороны.
Продажа коммерческой недвижимости через компанию, зарегистрированную как плательщик НДС, без проверки НДС. Стандартный грузинский НДС 18% может взиматься дополнительно к налогу на прибыль.
Расчёт на грузинскую ставку 0%, если ваша страна облагает налогом общемировой доход. Гражданин США, продающий квартиру в Тбилиси, может всё равно быть обязан уплатить налог в США, независимо от того, что взимает Грузия.
Продажа на 23-м месяце ради более быстрого закрытия сделки. Подождав несколько недель, вы можете сэкономить 5% от прироста.
Часто задаваемые вопросы
Может ли изменение курса валюты создать налогооблагаемый прирост, даже если я продаю по той же цене?
Да. Грузия рассчитывает прирост в GEL, поэтому колебания курса учитываются. Предположим, вы купили квартиру за 100,000 USD, когда доллар стоил 2.6 GEL, а затем продали за 100,000 USD, когда он стоил 2.8 GEL. На бумаге у вас прирост в 20,000 GEL. Для жилья, которым вы владели более 2 лет, это не имеет значения, но для коммерческой недвижимости такой прирост облагается налогом по ставке 20%.
Плачу ли я налог при продаже недвижимости, полученной по наследству или в дар?
Получение недвижимости от близких родственников — родителей, детей, супруга или братьев и сестёр — как правило, освобождено от подоходного налога в Грузии. Продажа — это отдельное событие. От того, как срок владения и стоимость приобретения переходят от предыдущего владельца, зависит, возникнет ли у вас налог. Уточните оба момента в Службе доходов, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.
Рассматривается ли продажа автомобиля так же, как продажа жилья?
В целом да. Физлицо, продающее автомобиль, которым оно владело более 2 лет, как правило, не платит подоходный налог с прироста. Автомобиль, проданный раньше или использовавшийся как бизнес-актив, под это освобождение не подпадает. Сохраняйте свидетельство о регистрации — оно подтверждает дату начала владения.
Я не налоговый резидент Грузии. Должен ли я всё равно платить налог с грузинской квартиры?
Да. Недвижимость, расположенная в Грузии, приносит доход из грузинского источника, поэтому резидентство не отменяет налог. К физлицам применяются то же двухлетнее освобождение и пониженная ставка. Большинство соглашений об избежании двойного налогообложения отдают стране, где находится недвижимость, первоочередное право на её налогообложение, поэтому проверьте также правила зачёта налога в вашей стране.
Что будет, если я пропущу срок 31 марта?
Служба доходов начисляет штраф за несвоевременную подачу декларации и пеню за просрочку платежа, которая ежедневно растёт на сумму неуплаченного налога. Размеры штрафов периодически пересматриваются, поэтому уточняйте актуальные цифры на rs.ge. Если вы поняли, что прирост подлежал налогообложению, уже после истечения срока, подайте декларацию и заплатите как можно скорее. Добровольная поздняя подача обычно рассматривается мягче, чем выявление нарушения в ходе проверки.
Нужно ли мне декларировать дивиденды от моей собственной грузинской компании?
Обычно нет. Компания удерживает 5% при выплате дивидендов, и этот налог является окончательным для грузинской компании, выплачивающей дивиденды физлицу. Компания отражает выплату в своей ежемесячной отчётности. Вам нужно действовать только в том случае, если соглашение позволяет вам как нерезиденту претендовать на пониженную ставку, для чего требуется подтверждение резидентства в другой стране.
Влияет ли сдача квартиры в аренду перед продажей на налог?
Обычная частная сдача в аренду сама по себе не отменяет двухлетнее освобождение. Физлица могут декларировать доход от аренды жилья по пониженной ставке 5%, не превращая квартиру в бизнес-актив. Риск возникает, когда квартира является частью зарегистрированного бизнеса, например ИП, ведущего краткосрочную аренду по типу отеля. В таком случае планируйте продажу вместе с бухгалтером до подписания документов.
